摘要：海南临高买房，土地所有权是不能抵押。符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保。但并非所有的土地使用权都可以作为抵押财产，比如农村非建设用地使用权，主要包括耕地、...
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土地所有权是不能抵押。
符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保。但并非所有的土地使用权都可以作为抵押财产，比如农村非建设用地使用权，主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体所有的土地使用权，除法律另有规定外，均不得设定抵押;一些公益性建设用地，如学校、幼儿园、医院等，连同地上建筑物也不能设定抵押。此外，由于我国实行土地公有制、土地所有权归全民所有或者农村集体所有，故土地所有权不能设定抵押。
而土地使用权作为从所有权分离出来的用益物权，具有相对独立性，且是具有价纸和使用价的财产权利，以其设定抵押既可以充分发挥物的效用，也可有效保护债权的。
土地使用权的售让特点如下：
1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转;
2、权利义务一同转移;
3、需办理变更登记。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件touzi开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
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